Quando un proprietario affitta un immobile e sceglie il regime della cedolare secca, il quadro fiscale relativo alle tasse sulla casa subisce dei cambiamenti importanti, soprattutto per ciò che riguarda la riduzione dell’IMU. Tuttavia, è fondamentale comprendere le condizioni, i limiti e i vantaggi effettivi di questa agevolazione per non incorrere in errori o aspettative errate.
Come funziona la cedolare secca e l’IMU
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente ai proprietari di immobili affittati ad uso abitativo di sostituire l’IRPEF ordinaria e le relative addizionali con un’unica imposta sostitutiva. Scegliendo la cedolare secca, il proprietario paga un’aliquota fissa del 21% sul canone annuo di locazione; tuttavia, questa aliquota scende al 10% in caso di contratti a canone concordato, ovvero accordi in cui il canone d’affitto è stabilito entro limiti precisi fissati dagli accordi locali tra associazioni di proprietari e inquilini [Wikipedia: Canone concordato] .
Occorre sottolineare che l’imposta municipale unica (IMU) rimane una tassazione separata. Anche scegliendo la cedolare secca, il proprietario non è esonerato dal versamento dell’IMU dovuta sulla casa locata se questa è qualificata come seconda casa o comunque soggetta all’obbligo d’imposta .
Sconto IMU: a chi spetta e quali sono le condizioni
La vera agevolazione IMU per chi affitta con la cedolare secca si realizza se il contratto viene stipulato a canone concordato. In questo caso, il proprietario beneficia di una riduzione del 25% sull’importo dell’IMU da versare . Questa agevolazione spetta solo se il contratto rispetta i parametri fissati dalle organizzazioni locali e risulta regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate .
L’agevolazione non si applica invece ai contratti stipulati a canone libero (ossia quando il canone non è stabilito da accordi territoriali) né quando la cedolare secca scelta è quella all’aliquota ordinaria del 21%. L’IMU, in questi casi, va pagata per intero senza possibilità di sconto .
- Riduzione del 25%: è riconosciuta ai contratti a canone concordato in regime di cedolare secca 10%.
- Per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e per immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado, sono invece previste altre forme di riduzione IMU, che possono arrivare anche al 50%.
- L’IMU si calcola sulla base imponibile stabilita dalla rendita catastale dell’immobile e, dove previsto, può godere di ulteriori sconti o agevolazioni comunali in aggiunta al 25% minimo disposto dalla normativa nazionale .
Iter pratico per ottenere la riduzione IMU
Per poter usufruire della riduzione IMU per affitti a canone concordato, il contribuente deve accertarsi che:
- Il contratto di affitto sia a canone concordato e non a canone libero;
- Il regime della cedolare secca sia effettivamente scelto e regolarmente registrato insieme al contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate;
- Siano rispettati i parametri e i valori fissati dagli accordi territoriali firmati dalle principali associazioni di proprietari e inquilini nel Comune dove si trova l’immobile;
- Le eventuali delibere comunali siano verificate, poiché alcuni Comuni potrebbero concedere sconti aggiuntivi o prevedere aliquote IMU ridotte rispetto a quella ordinaria. È quindi indispensabile consultare le delibere pubblicate annualmente dal Comune di riferimento ;
- L’IMU sia versata in due rate: acconto a giugno e saldo a dicembre, con la riduzione del 25% calcolata direttamente sull’importo delle due rate .
In caso di errori, come l’applicazione su un contratto a canone libero o la mancata registrazione corretta presso l’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione decade, e il proprietario dovrà pagare l’IMU per intero.
Ulteriori dettagli e raccomandazioni
La riduzione IMU riservata agli affitti con cedolare secca al 10% e canone concordato ha un impatto fiscale rilevante per i proprietari che desiderano mettere a reddito una seconda casa rispettando condizioni di accessibilità sociale ai canoni. Oltre al vantaggio IRPEF, lo sconto IMU rende questa soluzione particolarmente appetibile nelle grandi città dove le aliquote ordinarie possono essere elevate.
Per il corretto calcolo dell’IMU, è importante:
- Verificare sempre la rendita catastale aggiornata e, se necessario, servirsi di un tecnico o di un CAF per la corretta compilazione e la verifica dei pagamenti dovuti.
- Ricordare che il beneficio si applica all’immobile intero e solo per il periodo in cui è locato e il contratto è formalmente valido.
- Tenere traccia della documentazione: ricevute di pagamento, copia del contratto registrato e eventuali dichiarazioni presentate al Comune (se richieste).
Infine, è bene ricordare che la normativa IMU può subire modifiche di anno in anno attraverso la legge di Bilancio e i regolamenti locali; conviene quindi consultare sempre le fonti ufficiali e soprattutto il sito del proprio Comune per restare aggiornati sulle aliquote e sulle condizioni applicabili. Per approfondire la natura di questa imposta, si può consultare [Wikipedia: IMU].
La combinazione cedolare secca e riduzione IMU rappresenta dunque una strada vantaggiosa solo se si rispettano le condizioni di legge: contratto a canone concordato, registrazione regolare e verifica delle delibere comunali. Una scelta oculata e informata può portare ad un risparmio fiscale importante e a una maggiore tranquillità per il proprietario che intende valorizzare il proprio patrimonio immobiliare.
