Quando si parla di lavori straordinari in condominio, uno degli aspetti fondamentali da chiarire riguarda il compenso dell’amministratore. A differenza degli interventi ordinari di manutenzione, per i lavori che esulano dalla gestione quotidiana dell’edificio la normativa prevede regole specifiche anche relativamente ai costi di amministrazione. Saper calcolare correttamente il compenso dell’amministratore e conoscere cosa la legge prevede aiuta sia i condòmini che lo stesso professionista a evitare contestazioni e a operare con la massima trasparenza.
Cos’è un lavoro straordinario in condominio
Per comprendere appieno cosa bisogna aspettarsi, è necessario distinguere tra lavori ordinari e lavori straordinari in un condominio. I lavori straordinari sono tutte quelle opere che vanno oltre la semplice manutenzione, come le ristrutturazioni delle parti comuni, il rifacimento del tetto o la sostituzione dell’ascensore. Questi interventi richiedono una gestione specifica e un iter decisionale particolare che coinvolge l’assemblea dei condòmini.
I lavori straordinari, per la loro importanza e per l’impatto economico spesso rilevante, solitamente vengono deliberati a seguito di una convocazione assembleare specifica. Non possono essere decisi autonomamente dall’amministratore a meno che non ricorrano situazioni di estrema urgenza, per esempio in caso di danni che compromettano la sicurezza dell’edificio. Questo rafforza la necessità di un percorso formale e trasparente, sia nella deliberazione che nella ripartizione delle eventuali spese accessorie.
Quello che spesso si sottovaluta è che i lavori straordinari prevedono anche maggiori responsabilità operative e contabili da parte dell’amministratore. Si tratta, infatti, di gestire preventivi, rapporti con le imprese, follow-up dei lavori, verifica della conformità alle normative e rendicontazione dettagliata ai condòmini. Questa complessità giustifica la previsione di un compenso supplementare rispetto a quello base già pattuito per la gestione ordinaria dell’immobile.
Come si determina il compenso per l’amministratore
Una delle domande più frequenti nei condomini riguarda la modalità di calcolo del compenso dell’amministratore per la gestione dei lavori straordinari. La normativa stabilisce che qualsiasi compenso aggiuntivo rispetto a quello previsto per l’attività ordinaria deve essere deliberato dall’assemblea in modo chiaro e trasparente prima dell’inizio degli interventi. Solitamente si tratta di una quota percentuale sull’importo totale dei lavori, ma nulla vieta di concordare un importo fisso.
È importante notare che il compenso dell’amministratore relativo ai lavori straordinari non viene stabilito unilateralmente: deve essere oggetto di discussione e di deliberazione in assemblea, con l’approvazione della maggioranza prevista dalla legge. Questo per evitare conflitti d’interesse e garantire la piena legittimità delle somme richieste. L’accordo, di solito, viene formalizzato nel verbale assembleare e inserito nella documentazione relativa ai lavori.
Tra le buone prassi raccomandate c’è quella di richiedere sin da subito all’amministratore un dettaglio dei servizi inclusi nel compenso straordinario: gestione dei rapporti con tecnici e imprese, controllo qualità dei lavori, stesura di verbali aggiuntivi, aggiornamenti periodici, rendiconto specifico e quant’altro possa risultare rilevante per la trasparenza della gestione. Così facendo, ogni condòmino avrà la certezza di corrispondere una cifra corretta e ben motivata.
Ripartizione delle spese e obblighi dell’assemblea
La ripartizione delle spese relative ai lavori straordinari e al compenso dell’amministratore avviene secondo le tabelle millesimali o altri criteri previsti dal regolamento condominiale. In generale, la legge prescrive che i costi per gestioni accessorie correlati ai lavori vengano distribuiti tra tutti i condòmini, salvo diversa decisione assembleare. È dunque importante che durante la discussione si chiarisca chi è tenuto a contribuire e in quale misura.
Un aspetto cruciale riguarda l’obbligo dell’assemblea di deliberare in modo esplicito sia l’incarico dei lavori straordinari sia il compenso extra dell’amministratore. È necessario che tutto venga verbalizzato, con indicazione dettagliata dell’ammontare e delle modalità di corresponsione. Questo evita situazioni di ambiguità e permette di dimostrare, in caso di contestazioni, che tutte le procedure sono state rispettate e condivise da una maggioranza dei partecipanti all’assemblea.
Bisogna inoltre ricordare che eventualmente le delibere riferite ai compensi straordinari possono essere impugnate se mancanti della necessaria chiarezza o se assunte in modo difforme rispetto alle regole previste dal Codice Civile e dal regolamento interno. È quindi consigliabile che ogni deliberazione venga strutturata nel rispetto della normativa e supportata da preventivi e documenti dettagliati, per tutelare sia i condòmini sia l’amministratore stesso.
Consigli pratici e cosa sapere prima di approvare i lavori
Prima di approvare lavori straordinari e il rispettivo compenso aggiuntivo per l’amministratore, è opportuno che i condòmini si informino sulle normative vigenti e chiedano tutta la documentazione necessaria. Un buon amministratore offrirà preventivi ben dettagliati, specificando quali servizi sono inclusi nella gestione straordinaria e se vi sono possibili spese accessorie future. Non avere fretta, valutare più soluzioni e confrontare offerte può fare la differenza, sia per la qualità dei lavori che per la corretta gestione economica del condominio.
È altrettanto utile che i condòmini si attivino per verificare la reputazione delle imprese coinvolte e che pretendano un aggiornamento costante sull’andamento degli interventi. Il coinvolgimento diretto permette non solo di affidarsi con più fiducia al proprio amministratore, ma anche di ridurre eventuali rischi di contenziosi legati agli importi delle spese o alla qualità delle opere realizzate. Consigliarsi con esperti tecnici può essere un ulteriore passo per tutelare gli interessi di tutti i proprietari.
Infine, la chiarezza nella comunicazione e la trasparenza amministrativa rimangono i principi cardine per una gestione equilibrata dei lavori straordinari in condominio. Richiedere sempre rendiconti dettagliati a fine lavori, oltre a chiedere ogni chiarimento necessario in assemblea, rappresenta la migliore garanzia perché ogni operazione sia svolta nell’interesse comune e nel rispetto delle regole. Solo così il condominio si tutela da imprevisti e gestioni opache, ottenendo risultati duraturi e condivisi.
