Avviare un’attività di bed and breakfast all’interno della propria casa rappresenta una scelta interessante sia dal punto di vista imprenditoriale sia per valorizzare immobili residenziali, soprattutto in zone a vocazione turistica. Tuttavia, chi desidera trasformare il proprio appartamento o villetta in una struttura ricettiva extra-alberghiera deve conoscere nel dettaglio quali requisiti urbanistici, burocratici e strutturali sono previsti dalla normativa italiana per evitare sanzioni e avviare un’attività sostenibile e conforme.
Destinazione d’uso dell’immobile: cosa prevede la legge
Uno dei dubbi più comuni riguarda la destinazione d’uso: è necessario cambiare la destinazione di un’abitazione privata per poter svolgere attività di ospitalità come bed and breakfast? Stando alla normativa nazionale e alla legislazione regionale, non occorre modificare la destinazione d’uso ai fini urbanistici se si vuole aprire un B&B in un appartamento o in una casa che già ha destinazione ad uso residenziale o di civile abitazione. Questo aspetto rende il bed and breakfast una forma di accoglienza flessibile, particolarmente adatta a chi desidera avviare una piccola attività familiare senza stipulare pratiche edilizie particolarmente onerose o complesse .
La condizione fondamentale per beneficiare di questa semplificazione è che il B&B sia gestito in forma non imprenditoriale e direttamente dal nucleo familiare proprietario o locatario dell’immobile. In altre parole, la normativa tutela la natura domestica e micro-ricettiva del B&B, distinguendola nettamente dalle attività alberghiere che prevedono apposite autorizzazioni urbanistiche e commerciali, inclusa la modifica della destinazione d’uso .
Requisiti burocratici e documentali
Anche se non è richiesto il cambio di destinazione d’uso, l’avvio di un B&B comporta diversi adempimenti burocratici e l’ottenimento di specifiche autorizzazioni presso il Comune di riferimento. I passi fondamentali includono:
- Presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), documento attestante il rispetto dei requisiti minimi previsti dalla normativa locale.
- Autorizzazione sanitaria: dimostrazione che l’immobile e le camere sono puliti, sicuri e rispettano le condizioni igienico-sanitarie previste per le strutture ricettive.
- Planimetria e documentazione catastale dell’immobile aggiornata.
- Certificazioni di sicurezza: presenza di estintori, segnaletica di emergenza e conformità degli impianti elettrici e di riscaldamento alle normative vigenti.
- Approvazione condominiale, qualora l’appartamento si trovi in un edificio soggetto a regolamento condominiale. Alcuni regolamenti possono limitare l’attività di B&B o richiedere il consenso dell’assemblea .
È importante sottolineare che molte Regioni e Comuni italiani hanno disciplinato in modo specifico l’attività dei bed and breakfast, introducendo norme che possono variare per durata massima del soggiorno degli ospiti, numero di camere o posto letto. Pertanto, chi intende avviare un B&B deve sempre verificare e adeguarsi alle prescrizioni del proprio territorio di appartenenza .
Requisiti strutturali dell’abitazione e limiti di esercizio
Per poter accogliere ospiti e registrarsi come B&B, è fondamentale che la casa rispetti alcune norme strutturali e di sicurezza:
- Gli spazi devono essere accoglienti e arredati in modo funzionale. Ogni camera destinata agli ospiti deve garantire privacy e comfort adeguati, come letti di qualità, illuminazione sufficiente e possibilità di arieggiamento.
- Devono essere presenti un numero adeguato di servizi igienici, solitamente almeno uno ogni due camere, e devono rispettare i parametri di accessibilità per persone con disabilità laddove richiesto.
- Il numero di camere e posti letto è variabile a seconda della legislazione locale, ma generalmente non può superare le 3-6 camere per un massimo di 6-12 ospiti complessivi, così da rimanere nella categoria di (bed and breakfast) a conduzione familiare e non essere assimilati a strutture alberghiere vere e proprie .
- Sistema di sicurezza antincendio: presenza di estintori e vie di fuga ben segnalate.
- Occorre garantire la pulizia quotidiana e il cambio regolare di biancheria per gli ospiti.
La somministrazione dei pasti è generalmente limitata alla colazione: il servizio può includere prodotti confezionati o preparati freschi direttamente dai gestori, secondo quanto consentito dalla normativa regionale. È vietato offrire altri pasti a meno che non si richiedano ulteriori permessi e autorizzazioni.
Modalità di gestione e aspetti fiscali
Oltre agli aspetti strutturali e amministrativi, la gestione di un B&B comporta alcune regole specifiche:
- L’attività deve essere svolta utilizzando l’organizzazione familiare, senza personale esterno né servizi professionali di impresa.
- Il titolare può essere proprietario, locatario (previo consenso scritto del proprietario) o comodatario dell’immobile (con apposita clausola che autorizzi l’attività ricettiva al comodatario).
- La permanenza degli ospiti deve essere limitata, solitamente a un massimo di 30 giorni consecutivi per ciascun cliente, per evitare la trasformazione in affittacamere o attività d’impresa .
- Sotto il profilo fiscale, i redditi derivanti dal B&B vanno dichiarati secondo la modalità prevista per l’attività occasionale, salvo superamento dei limiti di ricettività o frequenza, oltre cui scatta l’obbligo di apertura della partita IVA e il rispetto della disciplina imprenditoriale.
- È obbligatoria la registrazione degli ospiti tramite il portale delle Questure per adempiere alle leggi in materia di pubblica sicurezza.
Infine, per rendere la propria offerta competitiva, è utile curare la qualità degli ambienti, fornire servizi aggiuntivi come Wi-Fi, informazioni turistiche, posti auto o convenzioni con esercizi esterni, personalizzare la colazione e adottare una politica trasparente e cordiale nella gestione delle prenotazioni. L’attività di B&B può essere svolta in tutto l’anno o soltanto in determinati periodi, in base alle proprie esigenze e alla stagionalità della domanda.
Chi intenda allargare il concetto di accoglienza familiare a una platea più ampia, fino a includere clienti con esigenze particolari come famiglie numerose, viaggiatori con animali domestici, cicloturisti o lavoratori in trasferta, dovrà verificare che la casa e i servizi offerti siano all’altezza delle aspettative e delle norme vigenti, ampliando la propria visione imprenditoriale. Scegliendo questa strada, la casa si trasforma in una risorsa attiva, valorizzando non solo l’immobile ma anche l’esperienza personale del proprietario e il patrimonio culturale locale.
In conclusione, sebbene la destinazione d’uso residenziale sia sufficiente per avviare un bed and breakfast, è imprescindibile un’attenta analisi delle normative locali, il rispetto dei requisiti strutturali e amministrativi, e una gestione improntata alla qualità e alla legalità. Solo così sarà possibile dare vita a una struttura ricettiva redditizia, sicura e apprezzata dagli ospiti.
